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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳(6)

行业内企业财务情况,2015年下半年以来的行业回暖及公司债发行开闸使房企现金流情况好转,2016年末样本房企经营性净现金流较2015年末增长438.50%,行业盈利能力小幅改善,行业财务杠杆水平下降,短期偿债指标有所改善,现金类金类资产/短期债务中位数由0.97倍提高至1.88倍,经营活动现金流入/(流动负债-预收账款)中位数由0.94倍提高至1.29倍,但长短期偿债指标有所弱化,预计未来行业杠杆水平仍将有所下降,但在现金流入放缓背景下,长短期偿债指标或将弱化,但根据压力测试来看弱化幅度不大。

 

三、2017年房地产行业评级情况


(一)行业及企业信用品质判断

短期来看,在调控政策的负面影响下,房企现金流入放缓为大概率事件,但前阶段销售回笼资金及融资“红利”在短期内仍对房企流动性压力有一定缓释作用,且2017年房企债务滚动发行压力相对较低,房企信用品质短期内大幅恶化的可能性较低。现阶段房地产行业信用品质展望“稳定”虽然仍维持,但行业内企业分化仍将加剧,对于以下特征的房企我们需要重点关注:


1、债务负担很高,融资能力较弱。房地产行业特征决定了房企在运营过程中各重要节点资金大进大出,财务杠杆水平较已处于很高水平的房企资金链紧张,同时在整体融资环境趋紧的背景下,融资能力较弱的房企再融资受限,债务滚动难度加大,未来出现资金链断裂的风险较高;


2、项目布局不合理。项目分布集中于库存较高的三四线城市及人口流出严重的(如东北及中西部地区)企业风险需要重点关注;


3、安全边际、盈利水平很低,或出现亏损。房地产企业盈利水平虽为历史表现,但仍能反映房企项目运营能力及项目质量,项目盈利水平较低或出现亏损的房企其项目运营能力较差,存货减值风险高,安全边际较差的房企在抵御房价下跌时安全垫较低;


4、合作开发较多,隐形债务规模大。拿地成本迅速走高、难度加大导致房企增加合作开发模式,其他投资方以股权形式“借款”给项目公司,房企对这部分“借款”仍负有实质还本付息义务,但在账面上体现为少数股东权益,对于这部分隐性负债规模较大的房企需重点关注。


5、公司治理风险较高。房地产行业大部分为民营企业,非上市公司治理结构相对较差,实际控制人对公司影响较大,如出现控制权不稳定、实际控制人违法违纪不能正常履行职责等情况,对公司经营将产生不利影响。


6、直接融资占比较高,今年到期债务规模较大。房地产企业直接融资政策全面收紧且短期内仍将维持,直接融资占比较高、今年到期规模大的房企将面临较大的债务滚动风险。


7、其他共性风险。包括母公司对核心子公司控制力弱但债务集中在母公司层面、流动性风险高且债务滚动为主要偿债来源,经营、偿债指标持续恶化,核心资产剥离,控制权变更,突发不利事件,对外担保规模较大且被担保方违约风险较高,融资渠道单一、再融资空间不足,关联方往来占款规模很大等。


因此,考虑以上风险关注点,对于债务负担较低、偿债能力较强、区域布局以一二线城市为主去化较快且安全边际、盈利水平较高的大中型房企信用政策应相对宽松。而对于债务负担很高、偿债能力较弱,区域布局以三四线城市为主去化较慢且安全边际、盈利水平很低的中小民营房企信用政策则相对收紧。

(二)中债资信评级结果分析

2017年,房企间信用品质分化加大,中债资信上调华夏幸福、荣盛地产和中华企业等3家房企信用评级,下调汕头花园集团等6家中小型民营房企信用评级

2016年以来,房地产市场景气度回升,在上半年宽松的调控政策下市场量价齐升,销售回暖加速房企资金回笼,但随着市场竞争加剧,部分项目分布集中的区域中小型房企面临更大经营压力。整体看,2017年房地产行业信用品质维持,但企业间的分化进一步加大,结合2016年年报梳理情况,中债资信对全覆盖范围的房企进行系统梳理,并针对个体企业的具体情况对部分房企的信用评价进行调整,其中对华夏幸福、荣盛地产和中华企业等3家房企信用评价放松,而基于以下几方面因素对汕头花园集团等在内的6家中小型民营房企信用评价收紧:


1、现有项目集中分布在景气度较低的三、四线城市,近年来去化较差;


2、土地储备布局不合理,布局区域房价面临一定下跌风险,未来或面临较大的开发经营压力;


3、2016年扩张过于激进,债务负担及财务费用大幅提升,偿债压力大幅攀升,在融资环境收紧的背景下,面临较大的债务周转压力;


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