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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳(5)

行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


2、2017年房地产债券市场特点

在防范系统性金融风险、“抑制资产泡沫”的中央政策基调下,2017年房地产行业债券市场几个现象较为突出:


房地产行业债券市场融资政策明显收紧,上交所和深交所均对房企采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,目前对房地产类公司债的放行大幅收缩,发行政策的波动使得房企债券发行、滚动难度加大。此外发改委严禁房企债用于商业地产,禁止四类企业发行企业债建设安置性住房。


2017年以来,资本市场资金面紧张,企业融资难度加大,叠加房地产行业自身融资政策紧张,房企面临债券发行难度加大和成本高企的双重压力。一方面,2017年以来,基于政策收紧及市场资金紧张,部分房企债券市场发行受阻,2017年1~4月发债房企仅10家(2016年同期发行主体38家,2016年全年发行主体147家),2017年以来至4月末,房企新发行债券规模801.55亿元,相对于去年同期3,142.24亿元大幅收缩。另一方面,房企发债成本明显上升,以同级别同规模同期限的一般中期票据发行利率看(选取发行规模30亿元、外部级别AAA的债券样本),2017年1~4月的发行成本均值为5.50%,相较2016年全年均值提升187个BP。


房企海外发债规模大幅增加。在房企境内多种融资渠道全面收紧的背景下,2017年以来境内房企转向门槛较低的海外市场进行发债,海外发债规模大幅增长。2017年1~5月境内房企海外发债规模836.02亿元,发债规模与去年全年886.84亿元相当。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳

(二)下半年房地产行业运行展望

2017年下半年,房企销售增速下降影响投资增速放缓,行业下行压力仍较大;调控政策仍将持续收紧;融资环境亦将维持收紧状态;行业杠杆水平将有所下降,但在现金流入放缓背景下,根据压力测试来看长短期偿债指标或将小幅弱化

房地产行业处于产业链中下游,具有受国家调控政策影响波动大、周期性强、竞争程度较高、债务负担偏重等特点。2016年房地产行业强劲回暖,销售、投资等行业指标增幅明显,行业集中度进一步提升,行业内企业现金流表现向好,债务负担整体下降,但此次回暖主要由前期宽松的调控政策及货币环境短期因素造成,由于我国房地产市场已处于长期拐点来临之际,同时,2016年12月中央经济工作会议对房地产市场调控做出了明确定调,提出着力防控资产泡沫,未来调控政策将在销售及融资两端共同影响房企现金流入放缓,房地产企业风险暴露逐步加大。


展望2017年下半年:


行业经营方面,2017年1~5月累计销售同比增速为11.90%,增速仍较高,主要得益于较低的基数和三四线城市超预期回暖,但此次回暖相对弱势,2017年2季度以来销售增速持续下降且降幅继续扩大,预计2017年下半年房地产市场销售增速将持续走低,导致房企销售资金回笼放缓,影响其未来在土地购置及新开工方面的投资意愿,预计未来全年行业投资增速将较2016年放缓,行业下行压力仍较大;


调控政策方面,两会期间,中央多次表态明确商品房的居住属性、防止“大起大落”,截至2017年6月14日,全国共83个地区出台限购限贷政策,限购范围为我国房地产行业进入市场化阶段以来的历史最高水平,限购限贷力度亦较高,未来在政策方面各地仍将延续收紧态势,多数城市个人房贷利率最低折扣已由9折上调到9.5折,未来不排除会有全面上调首付比例、贷款利率政策;


融资环境方面,2016年,房企融资渠道持续缩紧,股权融资方面,上市房企募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款;债券融资方面,上交所和深交所均对房企采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准,目前对房地产类公司债放行大幅收缩。发改委严禁房企债用于商业地产,禁止四类企业发行企业债建设安置性住房。银行间市场方面对发债房企资质要求一直较高,变化不大;银行渠道方面,银监会要求16城金融机构自查,包括房贷调控执行情况、理财资金投向管理、房地产信托合规,目前只允许开发及经营性物业贷款;信托渠道方面,近日银监会发文将重点检查信托公司是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求。在“去杠杆”、“防风险”背景下,预计2017年房企融资环境亦将维持收紧状态,限购政策对房企最大的资金来源即销售回款将产生较大影响。


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