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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳(4)

从长期偿债指标看,2016年末55.85%的样本企业其现金类资产、存货、投资性房地产等资产对全部债务覆盖程度出现下降,长期偿债指标弱化趋势明显,(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务倍数中位数为1.74倍,较2015年的1.79倍有所弱化。从个体企业表现看,中国泛海、复星集团、信达投资、苏州高新等企业(现金类资产+存货+投资性房地产-预收账款)对全部债务的覆盖倍数不足1倍,长期偿债指标表现很差。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳

二、房地产行业债券市场分析及下半年运行展望

(一)房地产行业债券市场分析

房地产行业债券集中于2018至2021年到期,到期规模合计约1.33万亿元,占目前存续债券余额的83%,以交易所债券为主且到期压力逐年增加;伴随行业融资环境收紧及资本市场资金面紧张,房企面临债券发行难度加大及成本高企的双重压力(发行成本相较2016年提升约187BP),境内房企海外发债规模大幅增加

截至5月底,以中债房地产行业梳理覆盖的280家发债企业作为样本,其中有存续债券(剔除产权交易中心发行债券,仅保留在交易所及银行间发行的债券)的为255家,存续债券数量1,077只,存续债券总额1.59万亿元,其中含回售权债券总额1.11万亿,占比约70%。从全行业对比来看,房地产行业发债企业家数及存续债券规模仅次于城投,是我国债券市场的重要行业之一。



行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


1、房地产存续债券现状

从发行市场看,房地产行业债券发行一直以交易所市场为主(存续债余额合计1.23亿元,占比77.36%),主要系2015年交易所公司债发行制度推出,公司债市场放量增长所致。


具体品种来看,两市场产品结构仍以传统类债券品种为主,传统债券产品方面,银行间存续债券以中票为主导品种,而交易所则以公、私募公司债券为主,期限均为中长期(3~5年),但交易所债券大部分包含投资者回售权,但在债券市场波动的背景下,投资者行使赎回权的不确定性将导致发行人到期兑付压力上升,交易所市场风险加大;结构化等其他产品方面,ABN和ABS以及可转债占比均很小,但从绝对值上看,交易所ABS存续规模为224.81亿元,远高于银行间ABN16.60亿元的规模,结构化等其他产品发行规模占比均很低。


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从发债主体性质看,交易所发行主体为220家,银行间为109家,地方国有企业在银行间发债主体中占有绝对地位,交易所民营房地产企业占比相对较高,同时中外合资及外商独资企业占比也较高,对非国有企业发行人的容忍度更高。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


债务到期期限结构,房地产行业债券集中于2018至2021年到期,到期规模合计约1.33万亿元,占目前存续债券余额的83%,结构方面以交易所债券为主且到期压力逐年增加(图7)。此外,交易所债券多包含回售条款(在样本存续债券中,交易所发行债券含回售条款余额为1.06万亿元,银行间为525.58亿元),从历史情况看,截至2017年4月末,实际发生回售企业2家,赎回企业1家,回售加赎回企业2家,均为中小型房地产企业,但在房地产行业调控环境趋紧、分化加剧、资金成本走高的背景下,投资者行使回售权的可能性或将增加,如图7若考虑债券全部按照回售日回售,则交易所债券集中到期期间大幅缩短在2018到2019年,债券集中到期压力剧增。


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