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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳(3)

行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


现金流方面,2016年,房地产市场销售强劲回暖为房企带来资金回流,85%的样本房企经营性现金流流入整体较2015年有所上升,现金流情况出现好转;经营净现金方面,40家(占比21%)样本房企连续两年呈现净流出,经营净现金持续净流出亦说明对这部分房企外部融资依赖度较大,其中有13家样本房企调整后资产负债率小幅改善,其余调整后资产负债率均出现不同程度的上升,40家样本房企平均调整后资产负债率由2015年的71.21%上升至73.21%。整体看,2016年房地产市场销售回暖改善了大部分样本房企的经营活动现金流,但少数去化压力大或未踩准市场“开发投资-销售”节奏的房企经营活动现金流表现较差;开发投资较为激进的样本房企经营净现金表现较差,对外部融资依赖度较高,在外部融资环境收紧的背景下,这类房企未来将面临较大的项目运营压力。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


(三)债务负担

2016年房企债务规模大幅增加,受益于利润增厚所有者权益,行业整体杠杆水平微降,但鲁商置业、恒大地产和珠海格力杠杆率仍很高;行业债务期限结构长期化趋势明显

债务负担方面,截至2016年末,样本房企有息债务规模达5.69万亿元,同比大幅上涨27.97%,但得益于利润增厚所有者权益等因素,行业整体杠杆水平微降,样本企业调整后资产负债率(调整后资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款))和全部债务资本化比率平均值分别同比下降0.29个和0.07个百分点至66.45%和54.17%。从个体企业看,截至2016年末共有23家企业调整后资产负债率超过80%,其中鲁商置业(92.34%)、恒大地产(91.66%)和珠海格力(91.30%)调整后资产负债率超过90%。同比来看,相较2015年末数值,52.13%的样本企业债务负担有所加重,其中中房地产(+23.44)、增城市碧桂园(+21.80)、融创房地产(+16.36)和厦门中骏(+11.59)等房企2016年调整后资产负债率升高最为明显(详见图6),其中增城市碧桂园主要因应付关联公司款项大幅增加导致负债规模大幅增长,其他房企均因拿地、业务规模扩张等原因进行借款、发行债券导致债务规模大幅增加。债务期限结构方面,房地产企业仍以长期债务为主,2016年末样本房企长期债务/全部债务的中位数增加至78.09%(2015年末为67.39%),债务结构长期化趋势明显。6.91%的样本房企短期债务占比超过50%,其中短期债务占比超过80%的企业有1家,为南京高科(84.37%)。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


(四)偿债指标

2016年随着行业盈利与现金流改善,房企短期偿债指标有所改善,但长期偿债指标弱化趋势明显

短期偿债指标方面,随着土地价格不断走高,房企越来越谨慎投资,2016年以来房企即期偿付能力有所提高,现金类资产对短期债务的覆盖倍数中位数由2015年末的0.97倍提高至2016年末的1.88倍,其中厦门海沧、苏州高新、云南城投、南京高科等房企现金类资产/短期债务低于0.50倍。2016年以来销售强劲回暖加速房企经营活动现金流回笼速度,经营活动现金流入对扣除预收账款的流动负债的覆盖倍数中位数由2015年年末的0.94倍提高至2016年末的1.29倍。不同企业经营性现金流入对流动负债保障能力分化较大,其中厦门禹洲、石榴置业、荣安地产等企业经营性现金流入对扣除预收账款后的流动负债保障倍数均超过3.00倍,而样本企业中有37.23%的企业1年内的经营性现金流入额不能完全覆盖扣除预收账款后的流动负债,其中,云南城投、番禹雅居乐、广州合景等经营性现金流入/(流动负债-预收账款)低于0.40倍。


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