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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳(2)

行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


在资产规模下降的房企中,以中小型房企为主,在土地成本高企、行业竞争加剧的背景下,中小房企面临较大库存去化和转型的压力。2016年深国投地产为优化资产结构,降低债务负担,处置部分三、四线城市项目;中华企业和上海中星的控股股东均为上海地产(集团)有限公司,2016年集团计划将上海中星房地产板块相关业务整合至中华企业,未来中华企业资产将得到优化;2016年渝开发资产收缩主要系处置子公司导致固定资产大幅下降,房地产项目全部集中在重庆市,仍面临很大的去化压力;2016年香江控股开始向商贸物流产业转型,放缓房地产项目开发速度,房地产板块在手项目去库存为主;卧龙地产作为小型房企,2016年开始向游戏行业转型,房地产项目主要分布在清远、武汉和绍兴等地,未来以去库存为主;广宇集团项目主要分布在以杭州为中心的浙江区域,但杭州地区土地获取难度不断增加,公司面临一定土地储备不足风险。整体看,随着热点地区土地获取难度增加、资金融资成本提升以及行业竞争加剧,未来中小房企主要面临土地储备不足的风险,部分房企已经开始向其他产业转型。


从资产分布看,在需求端和融资端双重刺激下,2016年样本房企资产规模快速增长,总资产众数区间由100亿~300亿上升为300亿~800亿。2016年总资产在300亿~800亿范围内的样本房企数量占比最高(34%),而100亿~300亿规模房企数量明显下降,在行业整体资产扩张的背景下,又有15家样本房企步入千亿级规模。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


从库存压力看,房地产市场销售强劲回暖带动房企加速库存去化,2016年样本房企中137家(占比72.87%)房企存货占总资产比重有所下降,全部样本房企存货占总资产比重较上年平均下降4.36个百分点;随着库存加速去化,样本房企整体项目运营能力较上年有所改善,2016年样本房企中存货/预收款项同比下降的房企共132家(占比70.21%),样本房企存货/预收款项中位数由上年4.10倍下降至3.43倍。存货/预收款项最小的10家房企中,有7家房企资产规模在400亿以上,其中5家为千亿级房企,而存货/预收款项倍数最大的前10家房企以中小型房企为主,整体看大型房企项目运营能力明显强于中小型房企。


行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳


在存货/预收款项倍数最大的前10家房企中,海航投资处于战略转型期,逐步退出房地产开发业务,现有2个项目分别于上海和天津,未来逐渐实现去化;鄂尔多斯华研房地产项目集中在鄂尔多斯,项目去化压力很大,存货存在很大的减值风险;中弘股份以开发旅游地产和商业地产为主,但在宏观经济趋弱的背景下,公司位于海口、安吉和吉林的项目销售较差,面临很大的去化压力;2016年广州天建增加杭州、佛山和天津等地的土地储备,存货规模大幅增加,但现有项目中位于一、二线城市项目占比较大,去化压力一般;受房地产项目开发节奏影响,2016年正兴隆房地产项目销售规模大幅下滑,存货/预收款项同比大幅上升,但公司现有项目主要分布在珠三角地区,未来去化压力一般;渝开发现有项目主要集中重庆地区,2016年存货/预收款项大幅下降,但仍处很高水平,未来去化压力很大;2016年汕头花园集团新增苏州、上海土地储备,新开工项目增加导致存货规模大幅上升,但现有项目主要分布在海口、沈阳、佛山和北京,海口和沈阳地区项目销售情况较差,面临较大去化压力。整体看,存货/预收款项较高的中小房企存在“开发投资-销售”节奏错位的问题,同时在行业竞争加剧、调控政策收紧的背景下,未来中小型房企在日趋严峻的生存环境中将面临更大的项目运营压力。

(二)盈利能力及现金流

2016年房地产市场销售回暖,67%样本房企业绩增长,行业盈利能力小幅改善,销售回暖为房企补充流动资金,85%样本房企现金流有所改善,但阳光股份、天房发展、鄂尔多斯华研等房企盈利能力及现金流表现仍较差

从利润表现看,2016年,188家样本房企中有58家房企出现业绩下滑,较上年减少26家,4家房企出现亏损,与上年持平。4家亏损房企分别为海航投资、阳光股份、天房发展和鄂尔多斯华研,其中海航投资主要系计提嘉丰矿业资产减值所致;受期费较高以及部分项目毛利较低影响,阳光股份主营业务收入连续三年亏损(2015年扣除投资收益后亏损1.76亿元);天房发展加强房地产项目销售强度,同时新增土地储备,2016年销售费用和财务费用大幅提升对利润总额形成较大侵蚀,公司现有项目主要分布在天津和苏州,区域分布较集中;鄂尔多斯华研项目集中在鄂尔多斯,受区域市场景气度较低影响,项目去化困难。另有58家企业利润总额同比下滑,业绩增长的企业为126家。盈利能力方面,2016年房地产市场销售回暖,行业整体盈利能力小幅回升,59%的样本房企调整后的EBIT利润率同比上年有所回升,样本房企调整后的EBIT利润率平均值上升1.92个百分点至15.77%。


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