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行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳

行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳

作者:中债资信房地产行业研究团队

 全文11058字,建议阅读时间为15分钟。

摘要

中债资信对188家发布2016年年报的发债房企进行梳理分析,2016年以来房地产市场销售强劲回暖,行业财务表现有所优化,但企业间表现分化加剧。库存压力看,受益于市场良好的去化环境,库存压力有所缓解,项目运营能力较上年有所改善,但企业间表现分化明显,鄂尔多斯华研、中弘股份和渝开发等企业仍面临很大的去化压力;盈利能力及现金流看,行业盈利能力小幅改善,销售回暖为房企补充流动资金,85%样本房企现金流有所改善,但阳光股份、天房发展、鄂尔多斯华研等房企盈利能力及现金流表现仍较差;债务负担看,2016年房企债务规模大幅增加,受益于利润增厚所有者权益,行业整体杠杆水平微降,但鲁商置业、恒大地产和珠海格力杠杆率仍很高;偿债指标看,2016年房企短期偿债指标有所改善,但长期偿债指标弱化趋势明显。


债券市场方面,房地产行业债券集中于2018至2021年到期,到期规模合计约1.33万亿元,占目前存续债券余额的83%,结构方面以交易所债券为主且到期压力逐年增加;伴随行业融资环境收紧及资本市场资金面紧张,房企面临债券发行难度加大及成本高企的双重压力(发行成本相较2016年提升约187BP),境内房企海外发债规模大幅增加。展望2017年下半年行业运行,销售增速下降影响投资增速放缓,行业下行压力仍较大;调控政策仍将持续收紧;融资环境亦将维持收紧状态;行业杠杆水平将有所下降,但在现金流入放缓背景下,根据压力测试来看长短期偿债指标或将小幅弱化。


结合行业基本面走势判断及行业自身特点,中债资信对房地产行业的信用品质仍维持“较差”,展望仍维持“稳定”。但企业间信用品质的分化将进一步加剧:债务负担很高,融资能力较弱的房企需重点关注;项目布局、安全边际及盈利情况影响房企信用品质分化;合作开发较多、隐形债务规模大的房企需重点关注;直接融资占比较高、2017年到期债务规模较大的房企将面临较大的债务滚动风险。在此基础上,结合年报梳理及债券市场情况分析,中债资信对全覆盖房企信用级别进行梳理调整,其中对6家中小型民营房企信用评价收紧,对3家房企信用评价放松。

行业年报信用跟踪系列:房地产行业2016年年报梳

一、房地产行业年报梳理


2016年上半年,我国房地产市场以“去库存”为主,维持了宽松的调控政策,房地产市场销售强劲回暖,加速房企库存去化和现金回流,同时宽松的融资环境亦为房企补充流动性,充足的资金刺激了房企开发投资需求,房地产开发投资增速出现较强回升,但下半年以来随着政策转向,销售增速有所放缓。全年来看,在房地产市场强势回暖带动下,房企存货周转压力明显下降,加速去化带来的资金回笼改善了房企短期偿债指标,行业盈利指标小幅改善,长期偿债指标变化不大。近期,随着企业2016年年报陆续披露,中债资信对覆盖的房地产行业全口径发债企业年报进行梳理分析(截至目前,中债资信对公开债券市场发债的房企进行全覆盖,覆盖企业共计280家,剔除仅发行私募债以及商业地产企业后,发布年报的房企共计188家)。

(一)库存压力情况

在宽松的调控政策及融资环境下,2016年样本房企资产规模快速扩张,受益于市场良好的去化环境,库存压力有所缓解,项目运营能力较上年有所改善,但企业间表现分化明显,鄂尔多斯华研、中弘股份和渝开发等企业仍面临很大的去化压力

从资产规模看,2016年188家样本企业资产规模中位数由上年的337.74亿元上升至379.28亿元,资产规模同比增长的样本房企共165家(占比87.77%),其中资产规模最大的恒大地产(总资产12,401.38亿元),资产规模增幅最大的为融创地产(同比增长195.85%),有20家样本房企资产规模增幅超过50%。


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